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O que são os FIIs?
Tipos de fundos imobiliários (FIIs)
Categorias de imóveis
Como funcionam os fundos de investimentos imobiliários (FIIs)?
Quais são os melhores tipos de FIIs?
Quer saber mais sobre análise de investimentos?

Você sabe o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários?

Conheça agora com esse artigo os "FIIs" e saiba como selecionar uma das melhores opções de investimento para obter um retorno financeiro satisfatório

Thiago Coutinho
Por: Thiago Coutinho
Você sabe o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários?

Você sabe o que são os FIIs, Fundos de Investimentos imobiliários? Mais do que isso, você sabe quais são os melhores para quem deseja investir no mercado imobiliário?

O setor imobiliário está entre os primeiros e mais populares tipos de ativos. Novos investidores devem saber, no entanto, que existem vários tipos diferentes de investimentos desse tipo a serem feitos.

Além de variados, os fundos de investimentos imobiliários são uma das tendências mais quentes do cenário atual. Para saber mais sobre eles e como escolher os ideais para cada perfil, é necessário avaliar:

  • O que são os FIIs?
  • Tipos de fundos imobiliários (FIIs)
  • Categorias de imóveis
  • Como funcionam os fundos de investimentos imobiliários (FIIs)?
  • Quais são os melhores tipos de FIIs?
  • Quer saber mais sobre análise de investimentos?

O que são os FIIs?

Os fundos de investimentos imobiliários, conhecidos como FIIs, são, principalmente, tipos de investimentos que agrupam várias propriedades dentro de um portefólio.

Dentre as propriedades dos FIIs, a principal e mais atrativa delas, está na sua capacidade de gerar retornos recorrentes e muito previsíveis para os investidores, ao menos, muito mais previsíveis do que ações.

Dada a intensidade do mercado imobiliário e o aumento da sua concorrência, existem muitas ofertas de fundos, bem como nichos.

Os fundos imobiliários são um tipo de investimento similar à ações, devendo ser uma opção voltada para investidores de perfil moderado.

Alguns exemplos do foco de investimento dos FIIs são: construção de casas, fundos de desenvolvimento ou opções, voltadas para classes de ativos específicas, como hotéis e hospitais.

Além disso, os modelos tradicionais, como os que permitem a criação de carteiras mais amplas (de propriedades comerciais e corporativas) se mostram bastante atrativos para os investidores.

Deve-se lembrar que o tipo de investimento em que se enquadram nos FIIs, é a chamada renda variável, ou seja, aqueles que desejam adentrar neste tipo de investimento, deverão estar dispostos a ver os seus ativos se valorizando e desvalorizando no decorrer dos dias.

Tipos de fundos imobiliários (FIIs)

Antes de mergulhar nos diferentes tipos de investimentos imobiliários que podem estar abertos à suas necessidades, você precisa estar ciente que não precisa comprar imóveis em inteiros para começar a investir.

Quem investe nos fundos imobiliários é, na verdade, dono de uma ou mais cotas, ou seja, pequenas porcentagens do valor total investido neste fundo.

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários. Eles são geralmente classificados pelo tipo de ativos que compõem, incluindo:

Fundos de renda

Esses fundos imobiliários geralmente são bons para quem deseja investir em ativos estabilizados, totalmente arrendados e geradores de renda em áreas metropolitanas fortes.

Os FIIs principais envolvidos nesse tipo de investimento geralmente apresentam menos riscos, podendo ser até mesmo comparados à renda fixa. A desvantagem, entretanto, é que há menos retorno potencial para os investidores.

Fundos de desenvolvimento

Esses fundos investem em propriedades que geralmente requerem algum tipo de aprimoramento para aumentar o seu valor.

Por exemplo, é possível adquirir um prédio subarrendado e com vários inquilinos em um grande centro financeiro, com o objetivo de realocar o prédio para gerar uma taxa de retorno mais alta.

Os fundos para quem está investindo em FIIs desse tipo normalmente têm uma estratégia de risco e retorno moderado.

Fundos de compra e venda

São fundos imobiliários de valor agregado. Nele, investidores compram propriedades com o objetivo de melhorá-las de alguma forma, para então vendê-las quando o mercado estiver em alta.

As propriedades selecionadas para um portefólio de valor agregado normalmente têm problemas operacionais ou de gerenciamento, ou ainda, exigem algum tipo de aprimoramento físico. Esses FIIs têm uma estratégia de risco e retorno de médio a alto.

Fundos de fundos

Os fundos de fundos são FIIs que investem em outros fundos imobiliários. Eles são geralmente opções que requerem um alto grau de melhoria ou são propriedades de desenvolvimento.

Podem ser, por exemplo, fundos de terrenos brutos que apresentam alto risco e alto retorno.

Atualmente, muitos desses fundos de investimentos imobiliários operam em áreas urbanas, com foco em desenvolvimento.

Além das opções acima, um fundo pode refinar ainda mais seu foco, especializando-se em propriedades residenciais, industriais, de aluguel ou de escritório.

Categorias de imóveis

Além dos tipos de fundos de investimentos imobiliários, para compreender melhor como funcionam os investimentos desse tipo é interessante conhecer diferentes categorias de imóveis.

Residencial

Estruturas residenciais são bens como casas, prédios e condomínios destinados à moradia.

Comercial

A categoria comercial é composta majoritariamente por prédios comerciais. Eles podem ser alugados pelo fundo para empresários e associações.

Não é incomum que imóveis comerciais exijam alto aluguel, principalmente se bem localizados geograficamente, o que pode causar um equilíbrio maior no fluxo de caixa.

No entanto, no caso da economia se aquecer e as taxas de arrendamento aumentarem consideravelmente dentro de um breve intervalo, esse cenário pode se alterar. Por isso é necessário estar sempre atento à indicadores e outros sinais da economia como um todo se você deseja investir nesse tipo de imóvel.

Industrial

Os imóveis de uso industrial podem abranger todos os armazéns industriais possíveis. Os investimentos em propriedades industriais também possuem ótimo fluxo de caixa, aumentando o retorno do investimento.

Varejo

As propriedades consideradas varejo incluem lojas de departamentos, shoppings e diferentes fachadas de lojas. Apesar de representarem uma grande porção dos fundos imobiliários existentes no mercado, deve-se ter muito cuidado com esse tipo de fundo, pois esses, têm uma rotatividade maior de locatários e inquilinos.

Uso misto

As propriedades de uso misto são aquelas que unem algumas dessas categorias declaradas acima. Galpões que, por exemplo, têm alguns imóveis alugados para uso industriais e outros para uso logístico.

Como funcionam os fundos de investimentos imobiliários (FIIs)?

Os fundos imobiliários têm características que os fazem poder ser abertos ou fechados. Assim, podem permitir ou não a entrada de novos investidores ou aumento da participação de antigos por meio de investimentos adicionais.

Os fundos remuneram os seus cotistas por meio dos aluguéis recebidos por seus imóveis ou pela venda dos mesmos, de acordo com a estratégia de cada um. Os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% de seu resultado semestral, porém a maioria realiza esta distribuição mensalmente.

As distribuições são relacionadas ao cronograma de recebimento que o investidor deseja ter e ao seu horizonte, objetivos e metas.

Existem várias considerações a serem feitas quando se analisa a estruturação de um fundo fechado ou aberto.

Em suma, a estrutura mais apropriada dependerá do objetivo do fundo imobiliário, da renda mensal buscada, do perfil de quem investe em imóveis, de considerações fiscais, de questões de responsabilidade, privacidade, ciclo de vida do fundo, natureza dos investidores e quantidade de capital levantada, entre outras coisas.

Como já é de se esperar, todo tipo de investimento em fundos imobiliários, assim como qualquer tipo de investimento tem suas possíveis vantagens e desvantagens.

Dentro desse espectro, peculiaridades específicas nos ciclos de fluxo de caixa, hábitos de empréstimo e também as necessidades dos investidores devem ser consideradas.

Esses pontos atuam de forma similar a quem deseja investir na bolsa de valores ou seja, é provável que você queira examiná-los antes de começar a incorporá-los em um portefólio pessoal, para evitar erros.

Vantagens

Como vantagens, pode-se citar a presença de FIIs que podem ser adquiridos à taxa zero em corretoras, além daqueles que só passam a cobrar algum tipo de taxa após 12 meses.

Isso faz com que esse tipo de investimento saia mais em conta do que outros investimentos em fundos diversos.

Para quem quer começar a investir, também, pode ser uma excelente ideia economizar em todos os pontos possíveis, inclusive em taxas.

Além disso, esse tipo de fundo é considerado de aplicação mínima baixa, ou seja, não é preciso de muito dinheiro para apostar nela.

Sua acessibilidade faz, inclusive, com que seus custos e taxas também sejam baixos, além de promover alta possibilidade de diversificação da carteira e ganhos em escala.

Desvantagens

Já como desvantagens, pode-se citar que esse tipo de investimento não é para novatos. É uma excelente porta de entrada para a renda variável, apresentando menores oscilações e bons rendimentos. Porém, é interessante que o investidor já tenha experiência com investimentos, ao menos em renda fixa, para começar.

É importante dar um passo de cada vez e buscar o risco dos FIIs somente após estudar bastante sobre essa possibilidade.

Além disso, é importante ter em mente que o investidor que optar por esse tipo de fundo de investimento imobiliário não poderá escolher, necessariamente, em quais imóveis ele deseja aplicar seu dinheiro.

A escolha, nesse caso, é feita pelo gestor do fundo e, ainda que existam chances de vacância e inadimplência nesse setor, elas não são tão altas quanto outras opções, uma vez que os FIIs, em sua grande maioria, são muito seguros. Porém ainda apresentam um grau de risco expressivo.

A decisão de investir ou não nesse tipo de fundo depende de cada situação em específico. Porém, ao conhecer os melhores tipos de fundos imobiliários, pode ser que essa decisão se torne mais simples.

Quais são os melhores tipos de FIIs?

Dentre os principais tipos de fundos imobiliários existentes, é importante conhecer alguns específicos que são, geralmente, buscados por pessoas físicas e jurídicas que investem nesse tipo de opção.

Lajes corporativas, fundo de papel, certificados de recebíveis imobiliários e crowdfunding imobiliário são exemplos deles. Confira um pouco mais sobre cada tipo citado.

Lajes corporativas

As lajes corporativas são consideradas investimentos extremamente rentáveis. Eles se tratam de escritórios de alto padrão e de grande porte, sendo investimentos ideais para quem busca efetuar a locação para grandes empresas.

Diversos fatores devem ser levados em conta ao se falar sobre esse tipo de investimento, mas há quem vise até a venda de propriedades para apostar nele, para se ter idéia do quão rentável esta opção pode ser. Exemplos do que se deve ser analisado são: gerenciamento do prédio, sua localização e vagas de garagem.

É um tipo de FII com grande foco na cidade de São Paulo, uma vez que, nesse estado, o foco em centros comerciais de alto padrão, como exemplificado pela Faria Lima, é bastante importante.

Quem busca investir em lajes corporativas por meio dos FIIs pode encontrar o XTED11 por exemplo, um fundo altamente negociável e que pode ser adquirido, em alguns momentos, até mesmo por dez reais a cota!

A quantidade de cotas escolhida pelo investidor, obviamente, afeta diretamente seus lucros de forma proporcional, mas não deixa de ser uma opção excelente para quem deseja sentir o mercado antes de investir por completo nele.

Certificados de recebíveis imobiliários

Os certificados de recebíveis imobiliários se assemelham aos investimentos feitos em renda fixa. Eles são exclusivos vendidos por companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários.

Essas empresas são responsáveis pela transformação e compra de créditos do setor imobiliário em títulos. É isso que faz dessa opção um tipo de investimento com padrão próximo ao da renda fixa.

Ainda que seus rendimentos não sejam tão altos quanto os relacionados a opções mais próximas da renda variável, eles são bons e mais seguros, sendo excelentes para investidores de perfil mais conservador.

Fundo de papel

O fundo de papel também é um investimento próximo da renda fixa. Eles são voltados para o setor de imóveis e incluem, inclusive, os certificados de recebíveis imobiliários.

Além deles, também pode ser citadas as letras de crédito imobiliário e as letras hipotecárias, investimentos de renda fixa.

Esse tipo de fundo também representa o perfil de suitability de investidores mais conservadores e que procuram por rendimentos garantidos e sem riscos.

É fundamental ressaltar que, para saber qual é a melhor opção de investimento para cada perfil, é preciso fazer o teste de suitability e conferir qual é o nível de tolerância à perdas financeiras de cada um.

Perfis mais conservadores de investidor tendem a preferir a renda fixa. Já os mais arrojados se dão bem na renda variável. Tudo depende da situação em específico!

Existem diversos profissionais no mercado de investimentos que são capazes de auxiliar a quem deseja começar a investir nessas opções e muitos materiais gratuitos podem ser encontrados na internet, porém tome muito cuidado com as fontes utilizadas, busque sempre por profissionais e domínios confiáveis.

Crowdfunding imobiliário

O crowdfunding imobiliário não poderia ficar de fora da lista de bons e seguros investimentos para quem deseja explorar esse mercado promissor dos FIIs.

Esse tipo de investimento se trata da abertura para financiamentos coletivos de projetos diversos do setor imobiliário, uma vez que os custos envolvidos neles tendem a ser caros.

Tendo isso em vista, muitos donos de propriedades garantem suas construções e obras ao abrir a possibilidade de contar com investidores que busquem retorno a médio prazo.

Esse tipo de investimento se torna cada vez mais comum no Brasil e angaria investidores de todos os perfis, até mesmo os mais conservadores.

Existem opções diversas de crowdfunding disponíveis atualmente, indo desde pequenas construções a gigantescos e rentáveis projetos. Novamente, é preciso analisar a situação de cada um antes de tomar a decisão final em relação a essa opção.

Quer saber mais sobre análise de investimentos?

Quando um investidor se depara com esses diferentes tipos de investimentos imobiliários e aprende mais sobre eles, é esperado que ele busque começar imediatamente a contar com essa opção.

Porém, é fundamental ressaltar que, assim como a maioria dos investimentos em renda variável, muito estudo e dedicação devem estar envolvidos.

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Thiago Coutinho

Thiago Coutinho

Thiago é formado em Engenharia de Produção, pós-graduado em estatística e mestre em administração pela Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF). Black Belt em Lean Six Sigma, trabalhou com metodologias para redução de custos e otimização de processos na Votorantim Metais, ingressando posteriormente na MRS Logística como trainee, onde ocupou posições de gestor e especialista em melhoria contínua. Com certificação Microsoft Office Specialist (MOS®) e Auditor Lead Assessor ISO 9001, atendeu a diversas empresas em projetos de consultoria, além de treinamentos e palestras relacionadas a Lean Seis Sigma, Carreira e Empreendedorismo em congressos de renome nacional como o ENEGEP (Encontro Nacional de Engenharia de Produção) e internacional como Congresso Internacional Six Sigma Brasil. No ambiente acadêmico atua como professor de cursos de Graduação e Especialização nas áreas de Gestão e Empreendedorismo. Empreendedor serial, teve a oportunidade de participar de empreendimentos em diversos segmentos. Fundador do Grupo Voitto, foi selecionado no Programa Promessas Endeavor, tendo a oportunidade de receber valiosas mentorias para aceleração de seus negócios. Atualmente é mentor de empresas e se dedica à frente executiva da Voitto, carregando com seu time a visão de ser a maior e melhor escola on-line de gestão do Brasil.

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